Le TRI (Taux de Rendement Interne) est l'indicateur le plus complet pour évaluer la rentabilité d'un investissement LMNP. Contrairement à la rentabilité brute ou nette, le TRI prend en compte tous les flux de trésorerie sur toute la durée de l'investissement, y compris la revente. Dans cet article, je vous explique comment le calculer et l'interpréter.
Qu'est-ce que le TRI ? Définition simple
Le TRI (Taux de Rendement Interne) est le taux de rendement annuel moyen que génère votre investissement sur toute sa durée. C'est le taux qui rend la valeur actuelle nette (VAN) de tous vos flux de trésorerie égale à zéro.
En termes plus simples : le TRI vous dit quel rendement annuel vous obtenez réellement sur votre investissement, en tenant compte de tous les flux entrants (loyers, revente) et sortants (achat, charges, remboursement emprunt).
Pourquoi le TRI est important en LMNP ?
Le TRI est particulièrement utile en LMNP car :
- Il prend en compte l'amortissement et ses effets fiscaux
- Il intègre la revente du bien (souvent négligée dans d'autres calculs)
- Il permet de comparer différents projets sur une base équitable
- Il donne une vision long terme (20-30 ans) de votre investissement
- C'est l'indicateur que les professionnels utilisent pour évaluer les investissements
Les limites des autres indicateurs
Avant de voir comment calculer le TRI, comprenons pourquoi les autres indicateurs ne suffisent pas.
La rentabilité brute
La rentabilité brute = (Loyers annuels / Prix d'achat) × 100
Limites : Elle ne tient compte ni des charges, ni de l'emprunt, ni de la fiscalité, ni de la revente. C'est un indicateur très incomplet.
La rentabilité nette
La rentabilité nette = ((Loyers - Charges) / Prix d'achat) × 100
Limites : Elle ne tient pas compte de l'emprunt, de la fiscalité, ni de la revente. Elle reste incomplète.
Le cash-flow
Le cash-flow = Loyers - Charges - Remboursement capital emprunt
Limites : Il ne tient pas compte de la fiscalité, ni de la revente, ni de l'horizon temporel. C'est un indicateur à court terme.
Pourquoi le TRI est supérieur
Le TRI intègre tous ces éléments : charges, emprunt, fiscalité, revente, et horizon temporel. C'est pourquoi c'est l'indicateur de référence pour comparer des investissements.
Comment calculer le TRI : la méthode manuelle
Le calcul manuel du TRI est complexe car il nécessite de résoudre une équation polynomiale. Cependant, comprendre la logique vous aidera à mieux interpréter les résultats.
La formule du TRI
Le TRI est le taux r qui vérifie l'équation suivante :
VAN = 0 = -Investissement initial + Σ(Flux de trésorerie / (1+r)^n) + Revente / (1+r)^N
Où :
- Investissement initial = apport personnel + frais d'acquisition
- Flux de trésorerie = loyers - charges - remboursement capital - impôts (année n)
- Revente = prix de revente - impôts sur plus-value (année N)
- r = TRI (ce qu'on cherche)
- n = année (1, 2, 3...)
- N = année de revente
Méthode par essais successifs
Pour calculer le TRI manuellement, vous devez :
- Lister tous vos flux de trésorerie année par année
- Estimer un TRI initial (par exemple 5%)
- Calculer la VAN avec ce taux
- Si la VAN est positive, augmenter le taux. Si elle est négative, diminuer le taux
- Répéter jusqu'à trouver le taux qui donne une VAN proche de zéro
Cette méthode est fastidieuse et c'est pourquoi on utilise généralement Excel ou un simulateur.
Calculer le TRI avec Excel
Excel propose une fonction simple pour calculer le TRI : =TRI.PAIEMENTS()
Étape 1 : Préparer vos données
Créez un tableau avec une colonne pour les années et une colonne pour les flux de trésorerie :
- Année 0 : Investissement initial (négatif, c'est une sortie)
- Année 1 : Flux année 1 (positif si entrant, négatif si sortant)
- Année 2 : Flux année 2
- ...
- Année N : Flux année N + Revente
Étape 2 : Utiliser la fonction TRI
Dans une cellule, tapez : =TRI.PAIEMENTS(plage_de_valeurs)
Exemple : si vos flux sont dans les cellules B2 à B22, tapez =TRI.PAIEMENTS(B2:B22)
Exemple concret avec Excel
Prenons un exemple : vous achetez un studio de 150 000 € avec un apport de 30 000 € et un crédit de 120 000 € sur 20 ans.
- Année 0 : -30 000 € (apport) - 10 000 € (frais) = -40 000 €
- Années 1-20 : +8 000 € (loyers) - 4 500 € (charges + remboursement) - 0 € (impôts grâce à l'amortissement) = +3 500 €/an
- Année 20 : +3 500 € (flux annuel) + 180 000 € (revente estimée) - 10 000 € (impôts plus-value) = +173 500 €
Le TRI calculé par Excel serait d'environ 8,5% dans cet exemple.
Exemple complet de calcul du TRI
Prenons un exemple détaillé pour bien comprendre.
Données de l'investissement
- Prix d'achat : 150 000 €
- Frais d'acquisition : 10 000 €
- Apport : 30 000 €
- Crédit : 120 000 € sur 20 ans à 2,5%
- Loyers : 8 000 €/an
- Charges : 1 500 €/an
- Amortissement : 7 500 €/an (linéaire sur 20 ans)
- Revente estimée dans 20 ans : 180 000 €
- Taux d'imposition : 30%
Calcul des flux de trésorerie année par année
Année 0 (investissement initial) :
- Apport : -30 000 €
- Frais : -10 000 €
- Total : -40 000 €
Années 1 à 20 (exploitation) :
- Loyers : +8 000 €
- Charges : -1 500 €
- Remboursement capital : -4 500 €/an (moyenne)
- Intérêts : -3 000 €/an (dégressif)
- Amortissement : -7 500 €/an
- Résultat fiscal : -4 000 € (déficit)
- Impôts : 0 € (déficit imputable)
- Cash-flow : +3 500 €/an
Année 20 (revente) :
- Cash-flow annuel : +3 500 €
- Prix de revente : +180 000 €
- Remboursement crédit restant : -20 000 €
- Plus-value : +30 000 €
- Impôts plus-value : -10 000 €
- Total : +163 500 €
Calcul du TRI
Avec ces flux, le TRI calculé serait d'environ 8,2%. Cela signifie que votre investissement génère un rendement annuel moyen de 8,2% sur 20 ans.
Interpréter le TRI : que signifie un bon TRI ?
Maintenant que vous savez calculer le TRI, il faut savoir l'interpréter.
TRI vs autres placements
Comparez votre TRI avec d'autres placements :
- Livret A : 3% (2024)
- Assurance-vie : 4-6% selon les supports
- Actions : 7-10% sur le long terme
- Immobilier locatif classique : 4-6%
- LMNP bien optimisé : 8-12%
Qu'est-ce qu'un bon TRI en LMNP ?
En général :
- TRI < 5% : Investissement peu intéressant, mieux vaut chercher ailleurs
- TRI 5-7% : Investissement correct mais pas exceptionnel
- TRI 7-10% : Bon investissement, intéressant
- TRI > 10% : Excellent investissement, rare mais possible
Facteurs qui influencent le TRI
Plusieurs facteurs impactent le TRI :
- L'effet de levier : Un emprunt augmente généralement le TRI (si le taux d'emprunt < TRI)
- L'amortissement : Réduit les impôts, donc augmente le TRI
- La plus-value à la revente : Plus elle est importante, plus le TRI est élevé
- Le cash-flow : Un cash-flow positif augmente le TRI
- L'horizon temporel : Plus l'horizon est long, plus le TRI peut être optimisé
Les pièges à éviter dans le calcul du TRI
Voici les erreurs courantes que j'ai observées :
Oublier la revente
Beaucoup d'investisseurs calculent le TRI sans inclure la revente. C'est une erreur majeure car la revente représente souvent 50% ou plus de la valeur totale de l'investissement.
Négliger les impôts sur la plus-value
Quand vous revendez, vous payez des impôts sur la plus-value. N'oubliez pas de les déduire dans votre calcul.
Utiliser des hypothèses irréalistes
Un TRI de 15% peut sembler attractif, mais si c'est basé sur des hypothèses irréalistes (loyers trop élevés, plus-value exagérée), le résultat réel sera décevant.
Ne pas tenir compte de l'inflation
Le TRI calculé est un TRI nominal. Pour comparer avec d'autres placements, vous pouvez calculer un TRI réel en soustrayant l'inflation (environ 2% par an).
Comparer plusieurs projets avec le TRI
Le TRI est particulièrement utile pour comparer différents projets d'investissement.
Exemple de comparaison
Vous hésitez entre deux projets :
- Projet A : Studio Paris, 200 000 €, TRI = 6,5%
- Projet B : Studio Rennes, 120 000 €, TRI = 8,2%
Le projet B a un TRI supérieur, mais il faut aussi considérer :
- Le risque (Paris vs Rennes)
- La liquidité (facilité de revente)
- Votre capacité d'investissement
- Vos objectifs (plus-value vs rentabilité)
Conclusion
Le TRI est l'indicateur le plus complet pour évaluer la rentabilité d'un investissement LMNP. Il prend en compte tous les flux de trésorerie, la fiscalité, et la revente, ce qui en fait l'outil de référence pour comparer des projets.
Pour calculer le TRI efficacement :
- Utilisez Excel avec la fonction TRI.PAIEMENTS()
- Ou utilisez un simulateur professionnel
- Incluez tous les flux : achat, exploitation, revente
- N'oubliez pas les impôts et les frais
- Comparez le TRI avec d'autres placements
Un bon TRI en LMNP se situe généralement entre 7% et 10%. Si vous obtenez moins de 5%, cherchez un autre projet. Si vous obtenez plus de 10%, vérifiez vos hypothèses car c'est rare mais possible avec un bon effet de levier et une bonne plus-value.
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