Résumé rapide
- Le LMNP ne disparaît pas, mais son fonctionnement évolue
- Micro-BIC : fortement réduit pour la courte durée non classée
- Plus-value immobilière : les amortissements sont désormais réintégrés
- Location nue amortissable : une piste en discussion (non votée)
- Arbitrage LMNP / location nue : à réévaluer selon votre profil
Si vous achetez votre premier appartement pour le louer, vous avez sûrement entendu parler du LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). C'est un régime très populaire grâce à son avantage fiscal principal : l'amortissement immobilier.
Ces amortissements permettent souvent de réduire fortement — voire d'annuler — l'impôt sur les loyers. C'est pourquoi tant d'investisseurs choisissent la location meublée non professionnelle plutôt que la location nue.
Mais depuis 2024, l'État cherche à rééquilibrer le marché. Les meublés touristiques (Airbnb) seraient trop nombreux, les meublés étudiants se multiplient dans les villes tendues, et la location nue manque d'attractivité fiscale.
Ce qu'il faut comprendre
Contrairement à ce que certains commentateurs annoncent, le LMNP ne disparaît pas en 2026. Mais la réforme LMNP modifie son fonctionnement, et la frontière avec la location nue pourrait changer. Comprendre ces changements est essentiel pour faire un bon choix dès son premier investissement.
Pourquoi une réforme de la fiscalité locative maintenant ?
Entre 2024 et 2026, plusieurs textes (votés ou en discussion) transforment progressivement la fiscalité locative. Voici ce qu'il faut retenir :
Mesures votées et confirmées
Loi anti-Airbnb (2024) Voté
L'objectif est de freiner les locations touristiques non déclarées et de remettre des logements sur le marché "classique". Conséquences : autorisations plus difficiles, contrôles renforcés, déclaration obligatoire dans la plupart des villes.
Réforme du micro-BIC Voté
Baisse drastique du plafond et de l'abattement pour les meublés touristiques non classés. On détaille plus bas.
Révision du régime des plus-values (2025) Voté
Réintégration des amortissements dans la base taxable lors de la revente (hors résidences gérées).
Mesures du PLF 2026 encore en discussion
- Plafonnement national des amortissements LMNP au régime réel
- Création d'un amortissement en location nue via un nouveau statut de bailleur privé
- Éventuels engagements de durée, conditions de performance énergétique ou loyers plafonnés
Important
Tant que la loi de finances 2026 n'est pas adoptée définitivement, ces mesures doivent être présentées au conditionnel. Les paramètres exacts peuvent encore évoluer.
Ce qui change pour le régime LMNP
Micro-BIC : fin de l'avantage pour les meublés touristiques non classés Voté
Le micro-BIC permettait de simplifier la fiscalité locative : vous déclariez vos loyers, et l'administration retirait automatiquement un abattement forfaitaire. Simple et avantageux.
Le problème ? Le régime était très avantageux pour les locations Airbnb non classées, créant un déséquilibre avec la location classique. Pour mieux comprendre les différences entre les deux régimes, consultez notre comparatif micro-BIC vs régime réel LMNP.
| Type de location | Avant | Aujourd'hui (voté) |
|---|---|---|
| Meublé touristique non classé | Plafond 72 600 €, abattement 50% | Plafond 15 000 €, abattement 30% |
| Meublé classé / chambres d'hôtes | Plafond 188 700 €, abattement 71% | Plafond 77 700 €, abattement 50% |
| Meublé longue durée | Plafond 72 600 €, abattement 50% | Inchangé |
Exemple concret
Avant : Si vous encaissiez 20 000 € de loyers Airbnb, vous n'étiez imposé que sur 10 000 € (abattement 50%).
Aujourd'hui : Avec le nouvel abattement de 30%, vous êtes imposé sur 14 000 €. Et si vous dépassez 15 000 € de recettes, vous passez obligatoirement au régime réel LMNP.
À retenir
Louer un studio en longue durée reste fiscalement intéressant. Faire de l'Airbnb non classé devient très difficile à rentabiliser.
Amortissement immobilier au régime réel : comment ça fonctionne ?
Quand vous louez un appartement en meublé au régime réel LMNP, vous pouvez "amortir" :
- Le bâtiment (hors terrain)
- Les meubles et équipements
- Certains travaux
- Parfois les frais de notaire
Ces amortissements viennent réduire le bénéfice imposable chaque année. C'est ce qui rend le LMNP si attractif pour l'optimisation fiscale immobilière : un bien pouvait être amorti à 3-5%/an, ce qui annulait souvent l'impôt pendant 10 à 20 ans.
Ce qui pourrait changer
Plusieurs amendements proposent de limiter les amortissements à un plafond annuel, évoqué autour de 2%. Mais aucune version n'est votée ni stabilisée. Il faut donc rester prudent.
Plus-value immobilière LMNP : réintégration des amortissements Voté
C'est un changement majeur pour la fiscalité locative, déjà en vigueur depuis 2025.
| Élément | Avant 2025 | Depuis 2025 |
|---|---|---|
| Amortissements déduits | Non réintégrés dans la plus-value | Réintégrés dans l'assiette imposable |
| Exceptions | Aucune | Résidences gérées (étudiants, seniors…) |
Pourquoi ce changement ? Parce que l'État considère que vous avez déjà bénéficié d'un avantage fiscal pendant l'exploitation du bien.
Exemple chiffré
Vous achetez un bien à 150 000 €.
Vous amortissez 30 000 € sur 10 ans.
Vous revendez à 180 000 €.
Avant 2025 : plus-value imposable = 30 000 € (180 000 - 150 000)
Après 2025 : plus-value imposable = 60 000 € (30 000 + 30 000 d'amortissements)
Pour mesurer l'impact réel sur votre projet, il est important de calculer le TRI (taux de rentabilité interne) de votre investissement. Notre guide sur le calcul du TRI en investissement locatif vous explique comment intégrer la fiscalité à la revente.
En résumé pour le LMNP 2026
- ✔️ LMNP longue durée = toujours pertinent
- ❌ LMNP courte durée non classée = fortement pénalisé
- ⚠️ Plus-value immobilière = moins favorable qu'avant
- ⚠️ Amortissements = plafonnement possible (non voté)
Location nue amortissable : la nouveauté du PLF 2026
Le PLF 2026 envisage de créer un statut de bailleur privé permettant, pour la première fois, d'amortir un bien loué nu. C'est une petite révolution pour la fiscalité locative, car jusqu'ici seul le meublé permettait l'amortissement immobilier.
Attention
À ce stade (décembre 2024), les paramètres sont encore débattus. Rien n'est définitif. Voici ce qui est évoqué dans les discussions parlementaires :
| Critère | Situation actuelle | Pistes pour 2026 (non voté) |
|---|---|---|
| Amortissement du bien | ❌ Impossible | ✔️ Envisagé (taux non arrêtés) |
| Loyers | ✔️ Libres | ⚠️ Plafonnés (en discussion) |
| Engagement de durée | ❌ Aucun | ⚠️ ~12 ans minimum (en débat) |
| Performance énergétique | Peu d'impact | ⚠️ Seuil DPE minimal probable |
| Plus-value | Régime classique | A priori inchangé |
Pourquoi ça changerait tout ?
Parce que la location nue amortissable deviendrait enfin compétitive d'un point de vue fiscal. Mais comme rien n'est voté, on informe sans affirmer.
Arbitrage LMNP vs location nue : comment choisir ?
L'arbitrage entre LMNP et location nue dépend désormais de deux niveaux d'analyse : ce qui est certain aujourd'hui, et ce qui pourrait changer si le PLF est voté en l'état.
Ce qui est certain aujourd'hui
- LMNP courte durée non classée = fortement pénalisé
- LMNP longue durée = toujours pertinent pour l'optimisation fiscale
- Plus-value LMNP = moins favorable (réintégration des amortissements)
- Location nue = fiscalité stable, sans amortissement possible
Ce qui pourrait changer avec la réforme LMNP 2026
- LMNP pourrait voir ses amortissements plafonnés
- Location nue pourrait devenir amortissable sous conditions strictes
| Critère | LMNP (post-2025, certain) | Location nue (post-réforme, hypothétique) |
|---|---|---|
| Micro-régime | Avantageux en longue durée (50%) | Abattement 30% (micro-foncier) |
| Amortissement | Oui (réel), sans plafond voté | Possible si le PLF est adopté |
| Flexibilité | Forte | Faible (si engagement longue durée) |
| Loyers | Libres | Potentiellement plafonnés |
| Plus-value | Amortissements réintégrés | Régime classique |
Quel régime choisir selon votre profil ?
Profil TMI faible à intermédiaire
Le LMNP longue durée reste souvent le meilleur compromis. L'amortissement immobilier (même plafonné) suffit généralement à optimiser l'imposition, et vous gardez une flexibilité totale.
Profil TMI élevé
Selon la loi finale, la location nue amortissable pourrait être plus pertinente, malgré les contraintes (loyers plafonnés, engagement de durée).
Profil recherchant la flexibilité
LMNP sans hésiter : aucun engagement de durée, possibilité de revendre ou changer d'usage librement.
Profil optimisation fiscale long terme
À réévaluer lorsque le texte définitif sera promulgué. Les paramètres exacts de la location nue amortissable feront toute la différence pour l'optimisation fiscale immobilière.
Pourquoi simuler votre investissement est indispensable
Quand on débute, il est difficile de comprendre l'impact fiscal réel, d'anticiper la plus-value immobilière, de comparer un LMNP à une location nue, ou de mesurer l'effet des amortissements sur plusieurs années.
La réforme LMNP 2026 rend tout cela encore plus important. Deux régimes, deux fiscalités, deux stratégies.
Ce qu'un simulateur permet
- Tester des scénarios sur 2, 5, 10, 20 ans
- Visualiser le cash-flow année par année
- Intégrer la fiscalité de la revente
- Comparer LMNP vs location nue dès que les règles 2026 seront confirmées
Conclusion : ce qu'il faut retenir de la réforme LMNP 2026
La réforme fiscale 2026 ne supprime pas le LMNP, mais modifie profondément son attractivité, surtout pour la courte durée. La location nue amortissable pourrait revenir dans la compétition si le nouveau statut de bailleur privé est adopté, mais son cadre reste à préciser.
Pour un investisseur débutant :
- Le meublé longue durée reste une valeur sûre
- La courte durée non classée est clairement pénalisée
- La location nue pourrait revenir dans la course, mais la loi doit encore être votée
À ce stade, l'arbitrage LMNP / location nue reste possible, mais nécessite de suivre de près le PLF 2026 et d'utiliser des simulations dès que les règles seront officialisées.
FAQ – Questions fréquentes sur la réforme LMNP 2026
Le LMNP va-t-il disparaître en 2026 ?
Non, le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ne disparaît pas. Cependant, la réforme LMNP 2026 modifie certains avantages fiscaux, notamment le micro-BIC pour la courte durée et le traitement de la plus-value à la revente. Le LMNP longue durée reste un régime pertinent.
La location meublée restera-t-elle intéressante après la réforme ?
Oui, la location meublée non professionnelle en longue durée conserve ses avantages : amortissement immobilier au régime réel, abattement de 50% au micro-BIC. C'est la courte durée non classée (type Airbnb) qui est fortement pénalisée par les nouvelles mesures.
Le PLF 2026 rend-il la location nue plus rentable que le LMNP ?
Pas nécessairement. Le PLF 2026 envisage de créer un statut de bailleur privé permettant l'amortissement en location nue, mais sous conditions strictes (loyers plafonnés, engagement de 12 ans). L'arbitrage LMNP / location nue dépendra de votre profil et des paramètres définitifs de la loi.
Que change la réforme 2025 pour la plus-value LMNP ?
Depuis 2025, les amortissements déduits pendant l'exploitation doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière lors de la revente. Concrètement, cela augmente la base imposable et donc l'impôt sur la plus-value. Les résidences gérées font exception.
Faut-il investir avant ou après la réforme LMNP 2026 ?
Il n'y a pas de réponse universelle. Les mesures déjà votées (micro-BIC, plus-value) s'appliquent quelle que soit la date d'achat. Les mesures en discussion (plafonnement des amortissements, location nue amortissable) ne sont pas encore définitives. L'essentiel est de simuler votre projet avec les règles actuelles et d'ajuster si nécessaire.
Comment simuler l'impact de la réforme sur mon investissement ?
Un simulateur LMNP permet de projeter le cash-flow, la fiscalité et la rentabilité sur plusieurs années. Il est recommandé de comparer différents scénarios (LMNP vs location nue, micro-BIC vs régime réel) pour prendre une décision éclairée. Notre simulateur Rentalab sera mis à jour dès que les règles 2026 seront officialisées.