Simulateur Location nue en ligne

Calculez la rentabilité réelle de votre investissement en location nue — déficit foncier, régime réel foncier, TRI et comparatif bourse sur 30 ans.

La location nue désigne un bien loué sans mobilier. Elle relève du régime des revenus fonciers et permet, au réel, de déduire charges et intérêts et de créer un déficit foncier imputable sur le revenu global.

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✓ Accès immédiat · ✓ Simulations illimitées · ✓ Régime réel foncier

Fait pour vous si…

Vous avez une TMI de 30 % ou plus

Le déficit foncier réduit directement votre revenu imposable global. Plus votre tranche est élevée, plus l'économie fiscale est importante.

Vous prévoyez des travaux de rénovation

Les travaux déductibles créent un déficit foncier imputable jusqu'à 10 750 €/an sur votre revenu global, reportable sur 10 ans sur vos revenus fonciers.

Votre bien ne peut pas être meublé

Immeuble de rapport, contrainte de bail en cours, zone réglementée — la location nue reste souvent la seule option. Le simulateur vous donne la rentabilité nette réelle.

Le simulateur en action

Tableau de bord, trésorerie cumulative, comparatif bourse — avec la courbe de trésorerie cumulative (mois par mois sur 3, 5 et 10 ans), différenciateur clé par rapport au simulateur LMNP.

Tableau de bord

Ce que les autres simulateurs ne calculent pas

Ils ignorent le déficit foncier

La plupart des simulateurs s'arrêtent au rendement brut. Ils ne modélisent pas l'imputation du déficit foncier sur le revenu global (plafond 10 750 €) ni le report sur 10 ans.

Ils simplifient les charges au réel

Taxe foncière, intérêts d'emprunt, travaux déductibles, charges de gestion… au régime réel foncier, chaque poste impacte le déficit et l'impôt. Beaucoup d'outils les sous-estiment ou les omettent.

Ils ne simulent pas la revente

Dans un investissement immobilier, une part importante du gain se fait à la revente. Sans simulation précise de la plus-value nette, vous pilotez à l'aveugle.

Ce que vous obtenez

Six angles pour analyser votre location nue au régime réel foncier.

Déficit foncier année par année

Calcul du déficit, plafond 10 750 € imputable sur le revenu global, report de l'excédent sur 10 ans sur vos revenus fonciers.

Régime réel foncier complet

Intérêts d'emprunt, charges, travaux, taxe foncière : tous les postes déductibles modélisés comme en déclaration réelle.

TRI net sur 30 ans

Taux de rentabilité interne après impôt, avec simulation de revente et prise en charge de la plus-value immobilière.

Comparatif Bourse

Patrimoine net en location nue face à un investissement équivalent en ETF sur des horizons 15, 30 et 50 ans.

Trésorerie cumulative

Suivi mois par mois sur 3, 5 et 10 ans pour visualiser l'enrichissement ou la sortie de trésorerie dans le temps.

Cash-flow net mensuel

Ce qui reste après impôt sur le revenu, charges et remboursement du crédit — le cash réellement disponible.

Conçu par un investisseur

Je suis investisseur et issu du monde de la finance et de l'assurance. Pour mes projets en location nue au réel foncier, les outils existants ne suffisaient pas : déficit foncier, imputation sur le global, cash-flow après impôt et comparatif long terme étaient souvent absents ou simplifiés à l'excès.

J'ai donc construit ce modèle pour moi-même, puis je l'ai structuré pour qu'il puisse servir à d'autres. RentaLab reste un simulateur exigeant, avec des hypothèses visibles et une logique alignée sur le régime réel des revenus fonciers.

En savoir plus sur mon parcours →

Tout ce qu'il vous faut pour décider

Ce que le simulateur calcule pour vous.

Prêt à analyser votre investissement ?

Obtenez une vision complète de la rentabilité, du déficit foncier, du cash-flow et du comparatif bourse pour votre location nue.

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Pas encore prêt pour l'investissement locatif ?

Notre simulateur Achat RP vous aide à trancher une question essentielle : vaut-il mieux acheter votre résidence principale ou rester locataire ?

Si louer s'avère plus rentable, vous conservez votre capacité d'emprunt — et pouvez l'utiliser pour investir en locatif nu ou meublé selon votre projet.

C'est gratuit, sans engagement, et ça vous permet de découvrir la rigueur de nos outils avant de passer au simulateur Location nue Premium.

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Questions fréquentes

En location nue, le bien est loué sans mobilier. Le régime réel foncier permet de déduire les charges et les intérêts d'emprunt, et de créer un déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu'à 10 750 € par an.

Le déficit foncier est la situation où vos charges déductibles dépassent vos revenus fonciers. Il réduit votre revenu imposable global dans la limite de 10 750 €/an, l'excédent étant reportable sur 10 ans sur vos revenus fonciers.

Elle est particulièrement intéressante pour les investisseurs avec une TMI élevée (30 % ou plus) qui réalisent des travaux de rénovation générant un déficit foncier régulier, ou dont le bien ne peut pas être meublé.

Oui. Le simulateur intègre les règles du régime réel foncier en vigueur, avec la déductibilité des intérêts d'emprunt, des travaux, des charges et le plafond de déficit foncier de 10 750 €.

Oui. Vous saisissez vos données réelles (prix, loyer nu, charges, financement, travaux) et obtenez une projection complète sur 1 à 30 ans avec déficit foncier année par année.